Investir dans l’immobilier avec la loi Pinel vous permet de vous constituer un patrimoine tout en bénéficiant d’une importante réduction d’impôts, qui peut atteindre 63 000 € ! Comment réaliser votre achat avec ce dispositif ? Quelles sont les conditions pour en bénéficier ? Ooinvestir vous présente les mécanismes de la loi Pinel.
Pourquoi investir en loi Pinel ?
Investir en loi Pinel permet de profiter d’une économie d’impôts équivalente à :
- 12 % du prix de votre bien immobilier si vous le louez durant au moins 6 ans;
- 18 % du prix de votre bien immobilier si vous le louez durant au moins 9 ans;
- 21 % du prix de votre bien immobilier si vous le louez durant au moins 12 ans.
Exemple : La location pendant 9 ans d’un appartement neuf acheté 150 000 € permet à son propriétaire de profiter de 27 000 € de réduction d’impôts (150 000 x 18 %), soit 3 000 € par an. Le dispositif Pinel s’applique dans la limite :
- d’un investissement maximal de 300 000 euros.
- Les montants au-delà ne sont pas considérés dans le calcul de la réduction fiscale ; d’un prix d’achat de 5 500 €/m2.
Exemple : Pour l’achat d’un appartement vendu 350 000 €, la réduction d’impôt sera calculée sur la base de 300 000 €. Pour l’achat d’un studio de 20 m2 au prix de 140 000 €, soit 7 000 € au m2, la réduction d’impôt sera calculée sur la base d’un investissement de 110 000 € (5 500 €/m2 x 20 m2). Acheter en loi Pinel vous permet donc de vous constituer un patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’une réduction importante sur vos impôts. Pour bénéficier du dispositif, plusieurs conditions sont à respecter.
Les conditions du dispositif français Pinel
La loi Pinel s’applique uniquement pour les appartements. Les maisons ne sont plus éligibles depuis 2021. Le bien immobilier doit être soit :
- neuf ;
- en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ;
- ancien, à condition de réaliser des travaux de rénovation correspondant à au moins 25 % du prix d’achat.
D’autres exigences sont à remplir pour profiter de la réduction d’impôts.
L’implantation géographique de votre logement en location
Pour profiter des atouts de cette loi française de défiscalisation, vous devez investir dans une zone tendue. Depuis 2019, il s’agit uniquement des zones A, A Bis et B1.
| Zone Pinel | Communes éligibles |
|---|---|
| A Bis | Paris & de nombreuses villes de la petite couronne. |
| A | Une partie de l’Île-de-France (hors Paris et ses couronnes), Lille, Lyon, Montpellier, la Côte d’Azur et la partie tricolore de l’agglomération genevoise. |
| B1 | Les autres métropoles de plus de 250 000 habitants, la grande couronne de Paris, la Corse et les DROM. |
Le plafond des loyers de la loi Pinel
Les loyers des logements Pinel sont plafonnés. Pour déterminer ce plafond, vous devez appliquer la formule suivante : barème Pinel de la zone concernée x la surface du logement x le coefficient de la loi Pinel [0,7 + 19/S (S = la surface du bien)].
En 2020, le barème Pinel est de :
- 17,43 euros par m² pour la zone A Bis ;
- 12,95 euros par m² pour la zone A ;
- 10,44 euros par m² pour la zone B1 ;
Exemple : Le loyer mensuel maximum pour un appartement de 25 m² dans la zone A est de 472,67 euros [12,95 euros par m² x 25 m² x [0,7 + 19 / 25 m²)].
Le plafond des revenus des locataires
La loi Pinel cherche à rendre accessible des logements neufs (respectant les dernières normes, dont la RT 2012) aux ménages les plus modestes.
Les propriétaires doivent ainsi leur bien à des locataires dont les revenus annuels sont inférieurs à certains plafonds.
Voici les plafonds 2020 :
| Composition du foyer fiscal des locataires | Plafonds en zone A Bis | Plafonds en zone A | Plafonds en zone B1 |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 38 465 euros | 38 465 euros | 31 352 euros |
| Couple | 57 489 euros | 57 489 euros | 41 868 euros |
| + 1 personne à charge | 75 361 euros | 69 105 euros | 50 349 euros |
| + 2 personnes à charge | 89 976 euros | 82 776 euros | 60 783 euros |
| + 3 personnes à charge | 107 053 euros | 97 991 euros | 71 504 euros |
| + 4 personnes à charge | 120 463 euros | 110 271 euros | 80 584 euros |
| Personne à charge supplémentaire | + 13 421 euros | + 12 286 euros | + 8 990 euros |
Quand commence l’avantage fiscal Pinel ?
La défiscalisation Pinel démarre dès la date d’achèvement des travaux (ou la date d’achat si le promoteur avait déjà achevé la construction du logement). Mais l’avantage est réellement perçu l’année suivante. Par exemple, si l’appartement est achevé en 2021, l’avantage fiscal s’appliquera sur l’impôt de 2022.