Avant de vous lancer dans un investissement Pinel, il est important de bien calculer sa rentabilité potentielle. Le coût de votre bien immobilier doit être compensé par les avantages fiscaux du dispositif et le montant des loyers.
Pourquoi et comment effectuer le calcul du rendement de votre opération en loi Pinel ? Nous vous accompagnons et vous conseillons pour évaluer la qualité d’un investissement Pinel à travers une simulation pratique.
Pourquoi calculer la rentabilité d’un investissement Pinel ?
Votre investissement Pinel vous permet de faire fructifier votre patrimoine au fil des années d’engagement.** La réduction d’impôt accordée joue quant à elle un rôle essentiel dans la rentabilité de l’opération.** Elle vient s’ajouter aux loyers perçus pour compenser le coût du financement de votre bien immobilier.
La défiscalisation Pinel dépend de la durée de votre engagement et des sommes investies :
- location de 6 ans : réduction d’impôt équivalente à 12 % sur le prix du logement ;
- location de 9 ans : réduction d’impôt équivalente à 18 % sur le prix du logement ;
- location de 12 ans : réduction d’impôt équivalente à 21 % sur le prix du logement.
Le rendement de votre investissement en loi Pinel varie également selon le montant du loyer. Ce dernier est calculé en fonction du plafond 2021 déterminé par zone fiscale :
- A bis : 17,55 €/m2 ;
- A : 13,04 €/m2 ;
- B1 : 10,51 €/m2 .
Pour réaliser l’investissement le plus intéressant possible, il convient de comparer la rentabilité des diverses opportunités d’achat. Vous pourrez alors faire le bon choix conformément à vos besoins et projets.
Comment calculer la rentabilité d’un investissement Pinel ?
Pour évaluer avec précision le rendement potentiel de votre projet en loi Pinel, vous devez comparer le coût du crédit immobilier avec le montant du loyer et de la réduction d’impôt. Si vous hésitez entre 2 logements situés dans des zones fiscales différentes, cette méthode vous permettra de les départager.
Exemple de calcul :
Vous envisagez d’acquérir un appartement de 3 pièces de 60 m² situé à Bayonne. Il affiche un prix de 252 000 € soit 4 200 €/m². Vous avez effectué une simulation de prêt immobilier. Grâce à un apport de 50 000 €, vous obtenez un crédit pour 202 000 sur 20 ans avec une mensualité de 920 €.
Situé en zone B1, le logement affiche un plafond de loyer de 10,51 €/m². La formule est la suivante : surface habitable 60 m² x plafond Pinel 10,51 € x coefficient multiplicateur (19 / 60 + 0,7 = 1,016) = 640 €. Le loyer maximal pour votre logement est donc 640 €/mois, soit 7 680 € de recette annuelle. Les différentes charges, assurances et taxes cumulées s’élèvent à 1800 €.
La rentabilité nette est donc de : (7 680 - 1800) / 252 000 x 100 = 2,33 %.
Avec un engagement initial de 9 ans, la réduction d’impôt globale s’élève à 45 360 € (252 000 x 18 %). Vous pouvez ainsi diminuer votre imposition annuelle de 5 040 €, soit une économie de 420 €/mois.
En ajoutant la réduction d’impôt au calcul de la rentabilité, vous obtiendrez le résultat suivant : (7 680 - 1800 + 5 040) / 252 000 x 100 = 4,33 %.
La mensualité du prêt (920 €) et le loyer perçu (640 €) affichent une différence de 280 € qui est comblée par l’économie mensuelle réalisée (420 - 280 = 140 €). La rentabilité de ce potentiel investissement Pinel est de 140 €/mois, soit un total de 15 120 € sur la totalité de l’engagement de 9 ans. À cela s’ajoute le remboursement du prêt qui contribue à faire fructifier votre patrimoine.